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  • 下町一朗 打造三井不動產outlet王朝

    工商時報【李麗滿、蔡惠芳╱台北報導】

    日本最大房地產開發集團三井不動產,透過員林民間代書借款一次新北市政府赴日招商,意外在台打造海外據點業績最好、一年就獲利的林口MITSUI OUTLET PARK。三井不動產打鐵趁熱,在短短不到一年連續拿下台中港outlet開發案、台北精華地段首家飯店投資經營、台北南港首家LaLaport購物中心,信貸試算excel總投資額已達數百億日圓(約逾百億台幣),堪稱十年來日企投資最大手筆。

    台灣三井不動產董事微型創業鳳凰貸款流程總經理下町一朗在接受本報專訪時強調,三井不動產在海外開發經驗僅有7-8年時間,都還在學習與摸索階段,台灣投資卻超乎預期!不僅投資進度最快、成績也是最好,首家林口MITSUI OUTLET PARK第一年業績超標達66億元,比目標60億多出一成之多,也促使三井不動產在台投資腳步加速。

    先看地點、再評估

    三井不動產自1995年起跨足outlet商業不動產開發,至今在日本擁有13座MITSUI OUTLET PARK暢貨購物商城,海外目前則有大陸寧波、馬來西亞吉隆坡與台灣林口。其中,在日本國內開設據點多數以觀光景點附近為主,結合觀光購物。下町一朗說,憑藉20年開店經驗,三井不動產的跨國投資開發的策略是先看地、再評估,林口案是考察現地後,幾經評估,最後決定做outlet,而非其他同業先決定商業設施型態再找地。

    下町一朗指出,三井在日本的購物中心商業設施有MITSUI OUTLET PARK與LaLaport等品牌,看地的同時,會同時就市中心距離與人口數來評估應做何種型態的商業設施。像是開outlet,若地點周邊有人口聚集是最好,可以加分,但人口並非是必要條件;此外,OUTLET的特性多是專櫃品牌過季商品庫存的暢貨中心,因此與市中心百貨要有一定距離,避免不良競爭,對招商也較有利。當初林口就是因品牌商認同與市中心店距離約15、16公里,加上消費者也認為與台北市區15、16公里距離、約30分鐘車程可以接受,所以就決定開出outlet。

    「台灣是15、16公里,但在歐美即使50、60公里都算正常」下町一朗觀察,台灣消費者不喜歡「太遠」的距離,可接受距離約估15-20公里,因此林口選址約15公里、台中港據點和市區距離則是20公里多一點。

    此外,outlet還有另一個客層就是觀光客,所以距離國際航站不要太遠也是一個優勢,林口MITSUI OUTLET PARK經營一年來即吸引港、中、日、韓各國觀光客,3月起機捷通車,在臨近機捷A9站優勢下,自由行旅客也大幅成長。

    至於LaLaport開店條件,則是設定的周邊人口數要非常高,必須要有一定近距離人口,回頭率才會高,除了半徑五公里要有一定的居住人口,也考量到週邊有南港展覽館的非定期人口聚集,南港軟體園區還有白領階級的辦公室等消費挹注。下町一朗說,儘管林口MITSUI OUTLET PARK與南港LaLaport兩個商業設施都有捷運到,但無論是outlet或mall的設定還是以開車為主,所以評估拓點不會優先考量車站。

    業績超標民間借貸好嗎…要更好

    他說,台灣過去多以市中心百貨為主力,三井認為郊外型購物中心才有機會,一直以來也都以市郊開發為主。且每個案子呈現因個案建築物不同、工期也不一樣,像台中港MITSUI OUTLET PARK僅有兩個樓層,預計今年年中動工、明年就可完工,2018年底可望開幕,南港LaLaport屬於商辦綜合開發一部分工期較長,估計2021年可望開幕。

    第一年業績超標,下町一朗期待第二年會更努力維持「繼續成長」。就目前三家海外據點來說,台灣消費力最高,平均客單價也是居冠,因而成為海外據點營業額最高,但他分析,不同海外據點的業績,不能單純用金額來做比較,應該要考慮到GDP、人均收入等差異,經營團隊必須精準掌握市場需求。

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    車震永豐信貸照網路瘋傳 《初戀那件小事》女主角爆退演藝圈

    泰國電影《初戀那件小事》上映之際在全亞洲造成一股轟動,且捧紅男女主角馬力歐·莫瑞爾和平采娜·樂維瑟派布恩,只不過近日泰國網路卻瘋傳平采娜的車震照,泰媒更指出她將為此退出演藝圈。

    根據泰媒報導,平采娜被拍到和一名男子在汽車保養廠發生性關係,全程則被該男子用偷拍設備錄下,她傳出不服被偷拍而報警,更打算就此退出演藝圈,但最新進度是她在臉書貼出聲明,澄清「這些假消息要毁了我名聲!」呼籲粉絲們不要誤信傳聞。

    ▲平采娜(左)身陷負面新聞風波,疑似她的車震照在網路瘋傳。(圖/取自平采娜臉書,2015.08.22)

    據悉,瘋傳的車震照女主角臉部和下半身都被打上馬賽克,幾乎無法斷定是否為平采娜本人;對此,平采娜的家人也出面駁斥傳聞,更表示她平常都是在家中洗車,並沒有前往汽車保養廠,將對有心人士提出訴訟;她的好友黛薇卡·霍內也出面背書,維護她清白。

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    鸚鵡學狗叫 吸引逾千萬網友瀏覽

    泰國媒體報導一則網路影片吸引上千萬網友們目光,原來是一隻白冠鸚鵡以步行方式發出小狗吠叫聲,網友形容只聽聲音不看影片,真以為是狗在叫。



    泰國「泰叻報斗六機車借錢免留車」報導,一則在網路流傳的鸚鵡影片成功吸引逾1100萬人次的瀏覽,一隻白冠鸚鵡以行走方式吠叫,還會低鳴,就像是小狗一般,若是不看影片,只聽聲音,幾乎所有人都認為是小狗在叫,網友稱鸚鵡果真是動物界中的模仿天王。

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